Регистрируйся, кто может!

Что мешает в Самаре развивать собственный бизнес в собственном здании, построенном на своей же собственной земле?

Жителя Самары, оказавшего в гостях в Казани, удивляют не только ровные дороги и красивые спортсооружения. В столице Татарстана видно, как динамично развивается малый бизнес. В городе множество всевозможных небольших нестандартных зданий, в которых расположены офисы, кафе, необычные пекарни. Все они выглядят стильно, ярко, интересно. Самару подобные здания тоже могли бы украсить. И, конечно, добавить рабочих мест, и налоговых сборов в местный бюджет. Было бы желание.

Легализовать и развивать.

Сейчас в столице 63-го региона активно обсуждают вопрос, что делать с уже построенными, но не имеющими полного пакета правоустанавливающих документов, коммерческими объектами. Этой теме 10 октября посвятили заседание контрольного комитета думы городского округа Самара. На повестке дня было обсуждение будущего зданий, построенных на улице Алма-Атинской на участке от Стара-Загоры до Московского шоссе. Собственно, вариантов не много. Первый, снести, оставив на месте домов пустырь. Что потом будет делать собственник с этой землей, предсказать сложно. Второй – оказать поддержку в оформлении документов и затем получать с владельцев бизнеса больше налогов в местный бюджет.

Судя по публикации от 12 октября в «Самарской газете», официальном издании администрации городского округа Самара, поставлена задача помочь легализовать даже самовольные постройки. И только если это совершенно невозможно из-за нарушения градостроительных и прочих норм, – снести. Одна из причин – став официальными собственниками объектов недвижимости и зарегистрировав их должным образом, предприниматели будут создавать рабочие места и отчислять больше налогов и пополнять бюджет. В противном случае, как заявили в налоговой службе Кировского района, поскольку указанные участки с магазинами не поставлены на кадастр, то и налоги с них взимать невозможно.

Как оформить здание?

Проблема в том, что даже при отсутствии нарушений для малого бизнеса оформить все документы на здание в Самаре – процесс сложный и долгий. Подтверждение этому – история бизнес-центра «Теорема», расположенного в Самаре на 9-й просеке. Сейчас в Арбитражном суде Самарской области рассматривается иск, в котором Департамент градостроительства Самары требует признать здание самовольной постройкой. И снести!

Я решил лучше разобраться в ситуации и поехал на 9 просеку посмотреть своими глазами не эту самовольную постройку. На въезде на 9 просеку (метров 150 от Солнечной) я и обнаружил эту самую «Теорему». Внешне довольно симпатичное здание, во всяком случае, не хуже других, точно не портит окружающий пейзаж. На стоянке довольно много машин. На фасаде несколько вывесок: Творческая мастерская, эко-кафе, центр современной кровли, цветы, крафтовый бар. Нашелся и собственник здания – Антон Клеванский.

Если кратко, история объекта следующая. В 2006 году на 9-й просеке была приобретена земля, в 2007 году завершено строительство, а в 2008-м здание было оформлено в частную собственность, как жилой дом. Антон занимается строительным бизнесом. Себя называет кровельщиком. Делает крыши, фасады, строит малоэтажные дома по оригинальным проектам. В 2010 он решил перевести свой дом в нежилое здание, чтобы здесь развивать бизнес по ремонту и обслуживанию коттеджей. Имеет право? Собственно, почему нет?

Пройдя не один километр по административным коридорам, Антон получил заветный документ о переводе в нежилое здание — Распоряжение зам.главы Самары № 2038/02! Казалось, процесс перевода уже и завершен. Осталось зарегистрировать новый статус здания и получить бумаги в Росреестре. Но на этом этапе процесс застопорился. Оказалось, к моменту подачи заявления о регистрации были отменены Правила застройки 2010 года и снова стали действовать Правила 2001 года, по которым вся 9-я просека относится к зоне Р-2 (Парки, набережные). И там строить ничего нельзя. Но за это время много что на 9-й просеке было построено…

К 2016 году жители 9-й просеки общими усилиями смогли исправить этот парадокс и вновь изменить зонирование на жилую зону (Ж-1). Казалось бы, можно получить в Росреестре и документ о регистрации права на нежилое здание, ведь все уже для этого сделано. Вновь неудачно: Росреестр представленные документы опять не устроили. А в 2019-м году Росреестр выяснил, что существует «кадастровая ошибка» – «межполосица». Это зазор между двумя участками, на которых расположено здание. Знаете, какая найдена величина зазора? Несколько сантиметров!!! Тогда кадастровые инженеры подняли архивные документы, где четко видно, что произошла техническая погрешность, на самом деле участки примыкают друг к другу вплотную. После устранения ошибки юристы обещали, что теперь точно можно регистрировать нежилое здание. Но тут начался суд по иску Департамента градостроительства…

 Цель судебного процесса?

В этой истории у меня вызывает удивление непонимание цели начатого судебного процесса. Если взять за основу, что главная цель – развитие инфраструктуры Самары и улучшение жизни людей, то какую пользу принесет, давайте теоретически представим, снос этого здания? На частном участке появится пустырь, забор?

Сейчас там размещаются организации, оказывающие окрестному населению различные услуги. Если здание уничтожить, кому будет лучше? Местные жители потеряют возможность получить услуги, работники этих компаний – рабочие места, а бюджет – налоги.

В судебном иске была бы некая логика, если бы бизнес «Теоремы» приносил вред, например, соседям. Но и претензий от местных жителей нет.

Антон Клеванский говорит, что раньше каких-либо претензий от Администрации Кировского района и города не получал. Наоборот, при подготовке к ЧМ-2018 у него было с властью конструктивное общение. Приводились в порядок фасады, рекламные конструкции. Совместно старались сделать для гостей маршрут от стадиона к Волге более цивилизованным. Он удивляется, почему, если у властей есть к нему претензии, они не были предъявлены ранее во внесудебном порядке. Тем более, что Клеванский входит в Общественный Совет микрорайона 9-й просеки и Студеного Оврага, ведет социально ответственный бизнес, проявляет инициативу по благоустройству территории. С 2008 года его компания регулярно проводит акцию «Чистый берег» по уборке Волжских берегов.

Понятно, что теперь этот спор будут решать уже судьи. Проблема в том, что ведомств много и требования у них подчас настолько разные, что предпринимателю сложно быть хорошим сразу для всех. Может быть, нужно рассуждать еще и таким образом: если здание не приносит вреда, а, напротив, приносит пользу городскому сообществу, давайте поможем его полной легализации?

«Собственнику нужно дать возможность закончить начатое оформление»

Михаил Арзянцев, руководитель проектной мастерской.

– Для начала о технической стороне вопроса. Когда принимались правила застройки и землепользования 2010 года, были учтены проблемы и недостатки, которые возникали при действии правил 2001 года. Была сделана попытка нормализовать процесс оформления недвижимости, не ущемлять права собственников земельных участков, чтобы, если произошла техническая ошибка, предоставлять им право выбора. Позиция была следующая – если вдруг ваш участок попадал сразу в несколько зон землепользования, а такие случаи были, собственник имел право выбирать ту зону, которая его устраивала. Выбирать вид использования участка. Почему это было сделано? Потому что границы зон должны проходить либо по красным линиям, либо по границам кадастровых земельных участков, что происходило не всегда.

Есть еще одна деталь. Когда делается карта правового зонирования, она делается в одном масштабе, но, когда ее переносят в масштаб 1:500, в реальность, возникает техническая погрешность. Это обычная техническая ошибка при переносе карты из одного масштаба в другой. Отсюда эти несколько сантиметров.

В данном случае собственники ничего не нарушали. У них все было, в 2010 году они подали документы на регистрацию, когда зона соответствовала размещению их объекта. Затем отменили Правила застройки и землепользования. И получилось, что многие начинали строить и оформлять документы в одной территориальной зоне, а заканчивали уже в другой. Люди в этом не виноваты.

Данный случай не единственный, их было достаточно много. Я думаю, что здесь важно создать условия, при которых собственник может работать ничего не нарушая. У него есть земля, задача города – составлять понятный, прозрачный алгоритм движений по ее использованию. От одного пункта к другому. Повторюсь, что по сути, в данном случае, собственник ничего не нарушал. Он все делал как положено. Дайте ему возможность и закончить все, как положено. В чем он виноват? Он начал работать в 2010 году в одной зоне, потом в 2011 году были отменены Правила застройки 2010 года, и он остался у разбитого корыта. Это не его проблема. Люди пытаются действовать в рамках действующих правил. Не нужно менять их на переправе. Либо, если вы меняете законодательство, вводите переходные периоды, чтобы дать возможность владельцам дооформить то, что они уже начали.

Отмечу, что это полезнее для развития города, потому что у земли и недвижимости есть собственник, с которым можно вести диалог о развитии данной территории. Есть, с кого спросить. Бесхозяйственность для города гораздо хуже.

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *

двенадцать − одиннадцать =